共有建筑面积

　　根据《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）规定，房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。 独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

　　简介

　　房屋共有建筑面积是指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。

　　房屋的共有建筑面积包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

　　共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。 。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢房屋服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。1

　　面积计算

　　共有建筑面积的计算方法：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积;即为整栋建筑物应分摊的共有建筑面积。

　　分摊原则

　　1、产权各方有合法权属分割文件或协议的按文件或协议规定执行。

　　2、产权各方无产权分割文件或协议的可按相关房屋的建筑面积比例进行分摊。

　　分摊系数

　　将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。

　　公用建筑面积÷套内建筑面积之和=公用建筑面积分摊系数

　　计算方法

　　各户分摊公用建筑面积的计算方法：其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊：

　　第1步：计算分摊系数

　　分摊系数=需要分摊的公用面积之和/各套内建筑面积之和=(总建筑面积之和一各套内建筑面积之和)/各户套内建筑面积之和。

　　第2步：各套房的公用分摊面积=分摊系数×各套内建筑面积。

　　房产测量时共有建筑面积分摊的问题

　　共有建筑面积

　　1)可以分摊的共有建筑面积。

　　a)共有的电梯井、管道井、垃圾道、观光井（梯）、提物井；

　　b)共有的楼梯间、电梯间；

　　c)为本幢服务的变电室、水泵房、设备间、值班警卫室；

　　d)为本幢服务的公共用房、管理用房；

　　e)共有的门厅、大厅、过道、门廊、门斗；

　　f)共有的室外楼梯；

　　g) 共有的地下室、半地下室；

　　h)公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

　　2)不应分摊的建筑面积

　　a)作为人防工程的建筑面积；

　　b)独立使用的地下室、半地下室、车库、车棚；

　　c)为多幢服务的警卫室、设备用房、管理用房；

　　d) 用作公共休憩用的亭、走廊、塔、绿化等建筑物；

　　e)用作公共事业的市政建设的建筑物。

　　3)共有面积的处理原则

　　a)产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；

　　b)无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。

　　4)共有面积的所有权与使用权

　　房屋共有建筑面积的所有权属参与共有建筑面积分摊的各产权人。

　　5)共有建筑面积的分类与确认

　　根据共有建筑面积的使用功能，共有建筑面积主要的可分成三类：

　　a）全幢共有共用的建筑面积：指为整栋服务的共有共用的建筑面积，此类共有建筑面积由整栋进行分摊。

　　b）功能区共有共用的建筑面积：指专为某一功能区服务的共有共用的建筑面积，例如某栋楼内，专为某一商业区，或办公区服务的警卫值班室、卫生间、管理用房等。这一类专为某一功能区服务的共有建筑面积，应由该功能区内分摊。

　　c）层共有共用建筑面积：由于功能设计不同，共有建筑面积有时也不相同，各层的共有建筑不同时，则应区分各层的共有建筑面积，由各层各自进行分摊。例如各层的卫生间、公共走道等各不相同时，可分层各自分别进行分摊。

　　如果一幢楼各层的套型一致，共有建筑面积也相同，例如普通的住宅楼，则没有必对共有建筑进行分类，而可以以幢为单位，按幢进行一次共有建筑面积的分摊，直接求得各套的分摊面积。

　　对于多功能的综合楼或商住楼，共有建筑面积的分摊比较复杂，一般要进行二级或三级，甚至更多级的分摊。因此在对共有建筑面积分摊之前，应首先对本幢楼的共有建筑面积进行认定，决定其分摊层次和归属。

　　本词条内容贡献者为:

　　陈红 - 副教授 - 西南大学